一、制定依据：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《陕西省农业农村厅陕西省自然资源厅陕西省住房和城乡建设厅关于进一步加强农村宅基地和农民住宅建设管理的通知》（陕农发〔2023〕38号）、《汉中市农业农村局汉中市自然资源局汉中市住房和城乡建设局关于进一步加强农村宅基地审批和农民住宅建设管理的通知》（汉农发〔2023〕113号）、《汉中市自然资源局关于农村宅基地规划管理和城市开发建设有关工作要求的通知》（汉市自然资发〔2023〕68号）和《中共佛坪县委办公室佛坪县人民政府办公室关于进一步加强农村宅基地审批管理的通知》（佛办字〔2022〕67号）等法律法规及相关规定，结合我县实际，制定本办法。
二、本办法适用于中心城区规划区（县城及教场坝和三教殿两个组团）范围内居民建房的建设管理。
三、本办法所称居民建房是指居（村）民个人在原国有土地或农村宅基地上新建、改建和翻建房屋（包括附属建筑物、构筑物及其他设施）的建设活动。
四、应当遵循以下原则：
（一）坚持保护生态原则。严守“生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界线”，节约集约利用建设用地，严禁擅自扩大建设规模和范围。
（二）坚持科学选址原则。居民建房选址应当符合规划和相关安全管控等要求。不得在削坡建房风险点、地质灾害隐患点、洪涝灾害频发区等危险区域选址建设住宅。不得在公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区等重点区域范围内建设住宅。
（三）坚持依法管控原则。在我县国土空间总体规划和中心城区控制性详细规划未批准之前，依照《佛坪县风貌特色规划》对建房位置、面积、层数、层高、风貌等进行审批（位于风景名胜区、文物保护单位等区域的建房还须符合相关专项规划），并遵循合理布局、节约用地、先审批后建设的原则，不得阻碍交通，影响消防、电力、通信等设施安全，不得侵占城市道路、公共绿地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。村民建房应当符合宅基地“一户一宅”的要求，批准后严格按规划执行。
（四）坚持因地制宜原则。居民建房应按照房屋安全、成本经济、功能现代、绿色环保的要求。外观、色彩要以《佛坪县风貌特色规划》为指导并与周边环境相协调。
五、 县级人民政府负责中心城区居民建房规划管理工作的领导和监督。同时建立工作联席会议制度，协调解决居民建房中的重大问题。镇人民政府、街道办负责中心城区居民建房宅基地审批、日常监督管理工作。农村集体经济组织、村（社区）负责居民建房申请审查、日常巡查工作。
自然资源部门做好居民建房规划许可和国有土地建房审批工作。
农业农村部门负责农村宅基地管理和执法查处工作。
住房和城乡建设部门负责居民自建房建设监督管理指导工作，对房屋施工质量和安全进行监管。
林业、水利、生态环境、应急管理、交通运输、文化旅游、行政审批、消防、电力等部门按照各自职责做好居民建房相关业务监督指导工作。
六、 中心城区居民建房管控要求和标准
凡居民建房申请规划审批有下列情形之一的，不予规划审批。
（一）已经被县政府确定列入规划拆迁的。
（二）影响城市规划实施和近期规划建设的。
（三）不符合我县国土空间总体规划，城区控制性详细规划和旅游发展规划等各类专项规划要求的区域；影响生态环境、文物保护、道路交通、消防安全、防洪防汛、公用设施的区域。
（四）土地权属来源不合法或擅自扩大原土地使用面积。
（五）四邻有土地权属争议等影响规划审批的纠纷未妥善解决的（包括影响邻居出入通道）。
（六）不符合法律法规政策规定的其他情形。
对新建、改建和翻建的建筑物，使用国有土地的用地面积不得超出不动产登记证发证面积，使用农村宅基地的用地面积不得超过133平方米（0．2亩），房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在批准使用的土地范围内。房屋总建筑面积不得超过300平方米，地面以上建筑总层数一般不得超过三层，且必须依法依规经过专业设计和专业施工，严格执行房屋质量安全强制性标准。在确保安全前提下，鼓励实施多户合建联建，合建联建必须依法依规办理相关手续。
对在原房屋屋顶不变动建筑主体结构的情况下进行修缮，原则上不需要审批；对于房屋屋顶需要局部或整体拆除重建（包括平屋顶改建坡屋顶）形成建筑空间的坡屋顶需办理《建设工程规划许可证》，房屋屋顶和外立面结构及色彩需符合《佛坪县风貌特色规划》。屋顶结构层高在2．2米以上的部分应按全部建筑面积计算；结构层高在2．2米及以下的部分不计算建筑面积。
位于主巷道的居民建房，要留足消防通道；建筑的附属设施设备（挑檐、台阶、下水管道等）均不得超出用地红线，侵占公共空间；毗邻主要路口、节点、主干道、次干道等位置的建（构）筑物退距应满足规划要求，其他情况参照《陕西省城市规划管理技术规定》及相关规范要求执行。
居民建房前须就层数、层高、采光、出行等方面征求四邻及相关利益方的意见，若有一方提出合理的反对意见则不予审批。对四邻无正当理由拒签意见或提出反对意见的，可通过召开村民（居民）代表大会决定，经相关部门共同实地研判未造成影响的，将拒签情形或反对意见在公示材料及申请材料中予以备注，经公示后予以审批。
七、 中心城区居民建房申请及审查
城市居民申请国有土地建房审批程序：
（一）持有国有土地产权证的个人，由县自然资源局进行规划和土地审批。
（二）建房人持原土地和房屋产权证书、建房申请、征求四邻意见、所在社区意见、辖区自然资源所、镇人民政府、街道办出具的审核意见、地质灾害危险性评估鉴定、户口簿、身份证和整套房屋施工图纸报县自然资源局进行审查。
（三）县自然资源局对提交资料进行审查，符合中心城区国土空间规划的由县自然资源局核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。
农村村民申请宅基地建房审批程序：
（一）农户建房申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出申请，并提交户口簿、身份证、整套房屋施工图纸、《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》等相关材料，涉及建新拆旧的，需签订退出原宅基地协议，并由所在镇人民政府、街道办收回原不动产登记证，交县不动产登记中心予以注销。
（二）村组审查。村民小组收到申请后，应当于5个工作日内提交村民小组会议讨论，对申请人是否符合申请条件，拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准进行初审，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示期不少于7天。公示无异议或异议不成立的，村民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。
村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。于5个工作日内完成审查，审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，报送镇人民政府、街道办。
没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于7天，公示无异议的，由村级组织签署意见，报送镇人民政府、街道办。
（三）镇人民政府、街道办审批。农村村民住宅用地，由镇人民政府、街道办审核批准。对于符合申请条件、材料完备的，镇人民政府、街道办应当及时受理，并在15个工作日内组织农业综合服务中心、辖区自然资源所、县地质环境监测和生态修复中心等相关机构完成联审、现场踏勘工作。农业综合服务中心负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）是否经过村组审核公示等。自然资源所负责审核用地建房是否符合国土空间规划、用途管制的要求。涉及占用农用地的，应审查是否办理农用地转用审批手续。涉及住建、林业、水利、电力等单位的，要及时征求意见。完成审查后在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见。
中心城区的村民建房由镇人民政府、街道办统一汇总后，书面申请上报县自然资源局，县自然资源局在收到各镇人民政府、街道办提交的材料后应及时审核，召开中心城区居民建房规划联审联批会议后由县自然资源局核发《建设用地规划许可证》，镇人民政府、街道办办理《农村宅基地批准书》，再核发《建设工程规划许可证》。
中心城区居民建房申请人在新建住宅前必须与所在镇人民政府、街道办、村委会、社区签订旧房拆除协议，在取得《建设用地规划许可证》、《农村宅基地批准书》和《建设工程规划许可证》后，新建房屋必须在两年内开工建成，新建住宅建成三个月内必须拆除旧宅基地房屋。
《建设用地规划许可证》有效期为两年，《建设工程规划许可证》有效期为一年。《建设工程规划许可证》一年内未开工，又未办理延期手续的，《建设工程规划许可证》即自行失效。
中心城区居民建房申请人在办理《建设工程规划许可证》前要向县自然资源局缴纳城市基础设施配套费，征收标准按照《佛坪县人民政府办公室关于印发佛坪县城市基础设施配套费征收使用管理办法的通知》（佛政办法〔2022〕53号）执行。
中心城区居民建房涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》规定依法办理农用地转用审批手续。
八、 监督监管
中心城区居民建房，可由建房申请人委托有资质的建设工程设计单位出具施工图，也可委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员设计出具施工图，或者在选用省、市、县住房和城乡建设主管部门免费提供的农村住房建设通用图集作为设计方案的基础上，委托前述设计单位或设计人员设计出具施工图。居（村）民新建、改建、翻建两层以上住宅，施工任务必须由具有相应施工资质等级证书或者资质审查证明的施工单位承担。
承担中心城区居民建房建设任务的农村建筑工匠，应经建筑工匠技能培训、安全生产和消防安全教育培训合格，并取得证书。
镇人民政府、街道办应当组织技术服务机构或专业技术人员，对中心城区居民建房建设的地基基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用火用电设施布置等进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。县住建局应当提供技术指导支持及监督检查。
全面落实“三到场”要求。对于中心城区居民建房，镇人民政府、街道办要及时组织相关人员进行全程监管，强化服务指导。
建立联审联批监管机制。由县自然资源局牵头组织县农业农村局、县住建局、辖区镇人民政府、街道办原则上每季度召开一次中心城区居民建房规划联审联批会议，共同研究确定规划审批事项。
加强日常监管和动态巡查。建立日常动态巡查监管工作制度，压实县级行业部门、辖区镇人民政府、街道办和村委会、社区的责任。
建立日常监管机制。辖区镇人民政府、街道办是中心城区居民建房管理责任主体，按照国家和省市有关法律法规加强规划管理，设立专职或兼职规划管理员1到2名。
建立村级中心城区居民建房协管员制度，村党支部书记（社区党总支书记）是中心城区居民建房监管工作的第一责任人，村民小组组长（社区网格员）是居民建房控制违法违规建设信息员，共同负责辖区内的中心城区居民建房监管工作，发现违法违规建设行为，应及时制止、上报，并协助处理。
在中心城区内，未依法取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》许可内容修建房屋的，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中共佛坪县委佛坪县人民政府关于印发<佛坪县建立健全耕地保护责任机制的意见><佛坪县耕地保护共同责任机制实施办法>》（佛发〔2021〕23号）和《佛坪县人民政府办公室印发<关于进一步加强城乡规划行政执法工作的方案>的通知》（佛政办发〔2020〕19号），由县自然资源局牵头，县农业农村局、县住建局、辖区镇人民政府、街道办等相关部门按职责做好执法工作。县自然资源局负责中心城区内违法建设的认定，并向相关部门依法作出处罚建议；县农业农村局负责中心城区内农村村民违法建房行为执法查处工作；县住建局负责中心城区违法违规建设监管日常工作，组织协调相关部门开展违法违规建设监管执法查处工作。
通过验收的居民建房，应及时向县不动产登记机构申请办理不动产登记。对于符合登记要求的，依法应当公告，公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。实地察看、公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。对于材料完备的，县级不动产登记机构应在自受理申请之日起5个工作日内完成登记，并及时将不动产权证书发放。
中心城区居民自建房未依法依规取得房屋安全鉴定合格证明的不得用于生产经营。
九、 法律、法规、上级文件另有规定的，从其规定。 本办法自印发之日起施行，原有文件中与本办法不一致的，以本办法为准。
